شهرداری تهران * قوانین خرید و فروش ملک * قوانین خرید و فروش

یکی از خدمات مجموعه آسمان سازه مشاوره حقوقی قوانین شهرداری به صورت تلفنی است. قوانین شهرداری معمولا در بر دارنده موضوعات تخصصی گوناگونی هستند. از مقررات مختلف مربوط به نظام مهندسی برای ساخت مسکن، تا رفع موانع خیابان ها و پیشگیری از وقوع تصادفات رانندگی از وظایف شهرداری ها به شمار می رود. شما می توانید در خصوص هر یک از موضوعات تخصصی قوانین شهرداری با وکیل متخصص امور شهرداری مشاوره حقوقی داشته باشید. برای این کار کافی است با موسسه آسمان سازه تلفنی تماس بگیرید.

09915957342

www.asemansaze.com

قانون تراکم شهرداری چیست؟

تراکم در لغت به معنای فشردگی است اما واقعاً در شهرسازی چه معنایی می‌تواند داشته باشد. مناطق شهری روز به روز در حال تکامل و بلند شدن هستند. ساختمان‌های یک یا دو طبقه جای خود را به ساختمان‌های بلند مرتبه می‌دهند. در واقع این قانون تراکم شهرداری است که مشخص می‌کند شما به جای یک خانه نقلی قدیمی مجاز به ساخت آپارتمان چند طبقه هستید. میزان تراکمی که شهرداری برای یک منطقه، کوچه یا خیابان خاصی در نظر می‌گیرد به فاکتور‌های مختلفی بستگی دارد.

انواع تراکم تعریف شده در قانون شهرداری

در قانون شهرداری دو نوع تراکم جمعیتی و ساختمانی تعریف شده است. تراکم جمعیتی در واقع عبارت از تعداد افراد ساکن در هر هکتار مشخص می‌شود. تراکم ساختمانی هم که به صورت درصد بیان می‌شود در واقع نشان دهنده این است که در چند متر از زمین خود قادر به ساخت‌وساز هستید.

اگر تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری کنترل نشود، ساختمان‌های بلند در کنار افزودن بی‌رویه بر شلوغی هر منطقه، مضراتی همچون محروم کردن ضلع جنوبی ساختمان‌های دیگر از آفتاب زمستانی را در پی خواهند داشت. تراکم ساختمانی در واقع راهی برای کنترل تراکم جمعیتی و حفظ زیبایی شهری است. شهرداری‌ها با توجه یا یک‌سری پارامتر این تراکم را فرمولیزه کرده‌اند. این پارامتر‌ها «شاخص کنترل تراکم» نامیده می‌شوند. در ادامه این شاخص‌ها را (که پیش تر نیز به آن‌ها اشاره شد) با دقت بیشتری بررسی می‌کنیم:

ضریب سطح اشغال

ضریب سطح اشغال یا ضریب اشغال عبارت است از میزان مساحتی که ساختمان شما می‌تواند اشغال کند. همانطور که گفتیم با توجه به مقررات ملی ساخت و ساز، شما نمی‌توانید بیش از ۶۰ درصد زمین خود را صرف ساختن یک ساختمان کنید. همچنین موظف هستید ۴۰ درصد باقی‌مانده را به فضای سبز اختصاص دهید. محاسبه‌ی میزان فضای اشغالی توسط ساختمان شما قوانین خاصی دارد. داکت‌های اجرا شده و پیش آمدگی‌های درون‌گذر، اگر چه برای عوارض شهرداری محاسبه می‌شوند، جزو فضای اشغالی در نظر گرفته نخواند شد. این قضیه در مورد بالکن برقرار نیست و بالکن به عنوان سطح اشغالی محاسبه می‌شود. شهرداری برای هر طبقه سطح اشغالی مخصوص تعیین می‌کند. سطح اشغال در حالت کلی از روی مساحت زمین، عرض گذر (کوچه یا خیابان)، پهنه و درصد مجاز سطح اشغال به دست می‌آید.

ضریب سطح زیربنا

این ضریب که به صورت درصد توسط شهرداری اعلام می‌شود، میزان مجاز برای متراژ زیربنا را مشخص خواهد کرد. مثلا اگر این ضریب ۱۲۰ باشد و زمینی به متراژ ۵۰۰ متر مربع در اختیار داشته باشیم، زیربنای مجاز ما ۶۰۰ متر خواهد بود. سپس با تقسیم این عدد بر ضریب سطح اشغال (۳۰۰ متر برای مثال) به تعداد طبقات مجاز خواهیم رسید. در اینجا تعداد طبقات ۲ خواهد بود.

تراکم واحد مسکونی

بیانگر تراکم واحدهای مسکونی در یک منطقه است. این شاخص برای کارشناسان و متخصصین امر، نسبت به تراکم جمعیت معیار معتبرتری به حساب می‌آید. کارشناسان شهرداری از این پارامتر در کنار پارامترهای دیگر جهت کنترل و مدیریت جمعیت ساکن در مناطق استفاده می‌کنند. تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران از روی تراکم هر پهنه و شرایط خاص آن تعیین می‌شود.

عوامل موثر بر تعیین تراکم

جمعیت

هزینه‌های ساخت

عرض معابر

مساحت قطعات

استفاده از نور خورشید

وجود فضای باز کافی

قیمت زمین و مسکن

کاربری ساختمان

محاسبه‌ی تراکم

ابتدا لازم است مساحت دقیق زمین را طبق سند در دست داشته باشیم. سپس با مراجعه به گزارش تفصیلی منتشر شده توسط شهرداری و یافتن ضریب تراکم ساختمانی (معمولا ۱۰۰، ۱۲۰ یا ۱۸۰ درصد) و ضرب این دو عدد در یکدیگر به تراکم مجاز در سطح مورد نظر می‌رسیم. در نهایت از ترکیب تراکم و ضریب اشغال، چارچوب کلی ابعاد ساختمان و تعداد طبقات مجاز ساخت مشخص می‌شود و پلان با توجه به این موارد رسم خواهد شد.

کلام آخر برای تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران

برای کسانی که صاحب زمین و سرمایه هستند، ساخت واحد مسکونی سرمایه‌گذاری بسیار مناسبی خواهد بود. اما باید دقت داشت این فرآیند نیازمند کسب اجازه از شهرداری و تبعیت‌ از قوانین مربوطه است. قوانین ساخت و ساز برای مناطق مختلف شهری با توجه به امکانات، عرض معابر و… متفاوت است.

پس از ارسال مدارک ملک برای شهرداری، دستور نقشه به شما ابلاغ خواهد شد و موظف هستید طبق آن پلان خود را طراحی و ارسال کنید. در صورت تایید، پروانه‌ی ساخت برای شما صادر می‌شود و اگر مطابق با ابعاد و موارد مورد توافق با شهرداری عمل کنید هیچ‌گونه مشکلی برای شما وجود نخواهد داشت. متراژ زیربنا، اندازه‌ی قطعات و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری و در قالب طرح تفصیلی منتشر می‌شود. تخطی از این موارد می‌تواند باعث جریمه‌ی نقدی یا پلمپ شدن کارگاه شما بشود.

یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک میباشد. هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند

رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.

 اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

مهمترین نکته در خرید ملک ، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد.

 سند‌دار بودن ملک 

در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.

باید توجه داشت که اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛ زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد. یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است.

آزاد بودن ملک

ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.

چگونگی اجرای مزایده از طریق ادارات ثبت

برای اجرای اسناد ذمه ای یا وثیقه ای، پس از ارزیابی مال و قطعیت آن، آگهی مزایده منتشر می شود. طبق ماده 121 آیین نامه اجرا، رعایت نکات ذیل در آگهی مزایده ضرورت دارد.

آگهی مزایده اموال غیر منقول

نام و نام خانوادگی مالک

محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک

هرگاه واگذاری منافع دراسناد وثیقه مستند به سند رسمی و دراسناد ذمه ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد، خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشر در روزنامه و آگهی های الصاقی قید می گردد.

تعیین این مورد مزایده مشاع است یا مفروز.

تعیین این مورد که ملک به ثبت رسیده یا خیر.

اشاره به این که پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز اعم ازحق انشعاب یا حق اشتراک ومصرف، درشرایطی که مورد مزایده دارای آن ها باشد. همچنین بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره، تا تاریخ مزایده اعم از این که رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد، به عهده برنده مزایده است.

روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده

قیمتی که مزایده با آن آغاز می شود

نکته: اموال غیر منقول که به مزایده گذاشته می شود زمانی به بانک یا طلبکار منتقل می شود که سند انتقال اجرایی تنظیم شده باشد.

آگهی مزایده اموال منقول

در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می شود:

نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن

روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده

قیمتی که مزایده از آن شروع می شود

شهرداری تهران یک سازمان همگانی غیردولتی است که در ۱۲ خرداد سال ۱۲۸۶ خورشیدی با نام بلدیه تهران، بنیان نهاده شد و مدیریت شهر تهران را بر عهده دارد.

مسئولیت مدیریت این سازمان با شهردار تهران است که پیش از این با حکم وزیر کشور ایران منصوب می‌گردید اما اکنون از طریق رای‌گیری در شورای شهر تهران انتخاب می‌شود و به وزارت کشور معرفی می‌گردد و وزارت کشور با بررسی صلاحیت منتخب شورا حکم شهرداری را صادر می‌کند. شهرداری تهران شامل ۲۲ منطقه است که مدیریت هر منطقه به عهده شهردار آن منطقه است که توسط شهردار تهران انتخاب می‌شود و با نظارت معاون امور مناطق فعالیت می‌کند. هر منطقه شامل تعدادی ناحیه می‌باشد. در کل تهران دارای ۱۲۲ ناحیه است که با اجرای طرح ناحیه محوری در دوره محمدباقر قالیباف هر ناحیه یک شهردار ناحیه نیز دارد که توسط شهرداران مناطق تعیین می‌گردد. طرح جامع شهر تهران در زمان شهرداری غلامرضا نیک‌پی تدوین شد.

هم‌اکنون ساختمان مرکزی شهرداری تهران در خیابان بهشت، جنوب پارک شهر قرار دارد.

شهردار تهران از شهریور ۱۳۸۴ تا شهریور ۱۳۹۶ محمدباقر قالیباف بود که با ۱۴۴ ماه رکورددار مسئولیت در کسوت شهرداری تهران است. راه‌اندازی مرکز فعالیت‌های دینی شهرداری، ایجادِ خطوط مخصوصِ اتوبوس‌های تندرو، توسعه مترو، ساخت ۴ تونل بزرگ شهری، ساخت پل طبقاتی صدر، راه اندازی سامانه تلفنی ۱۳۷ و ۱۸۸۸، راه‌اندازی مجموعهٔ باغ کتاب، افتتاحِ برج میلاد و … از مهم‌ترین اقدامات قالیباف در شهرداری تهران بوده‌است.

در دوران غلامحسین کرباسچی، برای نخستین‌بار شهردار این شهر در هیئت دولت و در کنار وزیران و معاونان رئیس‌جمهور حضور یافت.

از کارهای غلامحسین کرباسچی می‌توان به بنیان‌گذاری مؤسسه همشهری و انتشار روزنامه همشهری و نشریه‌ها و ویژه‌نامه‌های وابسته به آن و ساختِ فرهنگ‌سراها و خانه‌های فرهنگ در تهران، و پایه‌گذاری برج‌سازی و فروش تراکم به منظور مقابله با افزایش قیمت مسکن در شهر تهران نام برد، که تاکنون نیز ادامه دارد.